配资论坛线上就得让土地重新有价值

房地产走到现在，有一种“预感”越来越强烈！很多人都误判了

大伙有没有注意到，自 2021 年底楼市开始走下坡路，到现在市场还是不太景气。这期间，管理层出台了好多提振楼市的政策，感觉一波接一波的。可能有人会纳闷，既然想让市场重新活起来，为啥不直接针对关键问题下手呢？其实啊，不是不想，而是政策实施得按流程来。

咱仔细一琢磨，原因就清楚了。从 2021 年 1 月 1 日起，国家全面推行 “三道红线” 政策，目的是降低房地产企业的杠杆率，化解房企债务过高的风险，可不是要打压房地产行业。但谁能想到，疫情结束后，经济没像预想的那样快速恢复，这就把房企去杠杆带来的影响放大了。恒大带头出问题后，好多千亿级的头部房企也陆续陷入资金链困境。

这带来的最直接后果就是，房企因为债务违约，信誉受损，老百姓自然不敢买这些问题企业的房子了。数据显示，不到一年时间，前 50 强房企里大概有 30 家出现各种债务违约问题，占比高达 60%，这里面不光有民营企业，还有混合所有制企业。这已经不是个别现象，而是整个房地产行业都面临信誉危机了。房企房子卖不出去，土地拍卖市场也跟着凉凉，流拍和底价成交在各个城市的土地市场成了常态。

这不难理解，土地都没人要，商品房又怎么会有大量买家呢？要知道，土地成本一般占商品房售价的 60% - 70%。地价低了，市场没热度，周边业主信心就没了。原来二手房能卖 2 万一平米，现在旁边地块地价才 6 千一平米，新拿地的开发商卖 1.2 万 / 平米还有利润。那想卖 2 万 / 平米的二手房，只能跟着降价，再考虑折旧和税费成本，售价肯定不能高于 1.2 万吧？这就是本轮房价调整的一个重要原因。

咱都能看明白的问题，国家层面肯定更清楚。要让楼市重新热起来，就得让土地重新有价值，那咋实现呢？大家都知道 “物以稀为贵”，两大主管部委已经开始行动了。

去年年底，自然资源部发文，让各地放开土地拍卖限价，这政策意图很明显。在现在楼市这情况，肯定不是让地方突破土地拍卖底价（每个城市都有土地拍卖的最低起拍价），主要是取消土地拍卖的价格上限限制。

地方政府也很配合（要是没有决策层默许，这肯定不行）。2024 年初，曾经的 “楼市四小龙” 合肥、苏州，都拍出了城市单价地王。合肥拍出楼面价 2.5 万 / 平米的地王，苏州推出的住宅用地楼面价起拍价高达 5.5 万 / 平米。敢挂这么高价格，估计早就跟房企沟通过了，成交问题不大，这价格也会成为江苏省住宅用地单价新纪录。随着土地拍卖旺季到来，估计会有更多城市这么做：地段不好、性价比不高的地块先放一放，毕竟行业信心和市场资金还不够；先推出城市核心地段的优质地块，给其他房企和购房者传递个信号，土地市场要回暖了，大家该行动起来了。

说白了，就是通过减少土地供应或者暂停供地，来改变楼市的供需关系。这招肯定有用，2015 - 2018 年那轮楼市上涨就用了这办法。就算是现在，有些县城也是这样，土地供应少，楼盘数量有限，虽然新增人口不多，但本地需求还在，可选楼盘少，房价反而很稳定，比好多大城市的房价还抗跌。

还有个楼市逻辑，大家可能没太注意，这会成为恢复楼市的最终 “大招”。

一直坚持 “房住不炒”，光靠市场自身的刚需或者改善需求，真能让市场稳定回暖吗？现在有答案了。关于国家恢复楼市的政策方向，一直有 “坚持房住不炒” 和 “允许投资者入场” 两种观点在争论。从现在的政策变化来看，经过多次刺激楼市效果不太明显后，管理层显然意识到投资者对市场恢复很重要。

果不其然，在放开第二套房购买限制后，最近多地又进一步放开了第三套房购买资格。表面上没鼓励炒房（实际上也不会公开鼓励，用 “投资” 这个词更合适），但明眼人都知道，买一套房是刚需，买两套房还能算改善，买第三套房那肯定是投资了。

就拿苏州和南京来说，两地宣布放开第三套房贷款限制，要是名下前两套房没贷款，买第三套房能直接按首套房利率。南京和徐州更绝，不看购房者在其他城市的房产贷款记录，只统计本地房产。这意味着，就算在全国有好多套房产，在单个城市也能重新算住房套数。你看，历史总是惊人的相似，一些必要的政策最后还是会出台。

看到这儿大家应该明白了，很多人觉得现在人口下降、老龄化严重，购房需求减少，市场购买力会持续下降，楼市恢复不了。可他们不知道，放开多套房购买就是应对办法，这能大大提升市场购买力。数据显示，老百姓过去 4 年存了 58 万亿元，虽说不可能都用来买房，但购房资格全面放开，加上现在利率低，给那些没投资渠道的人提供了新选择。

预感越来越强烈了！不管是通过热点城市核心地段土地拍卖带动市场热度，还是住建部计划在 2024 年、2025 年控制土地供应，甚至放开投资者进入市场，目的只有一个，就是让当前楼市稳定回暖。而且只要楼市恢复的 “两大要素”—— 供应端（控制土地供应）和需求端（支持投资者入市）到位，再加上一线城市政策继续放开带动其他城市热度、土地市场地王频出带动当地市场情绪，中国房地产市场迎来新一轮报复性反弹很有可能！

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